Durante años la fórmula parecía simple: comprar o heredar un apartamento en Medellín, amoblarlo, subirlo a Airbnb y cobrar en pesos lo que un arrendatario pagaba en un mes con pocas noches de ocupación. Esa fórmula ya no funciona igual.
No es que la demanda haya caído: Medellín recibe más visitantes extranjeros que nunca. Lo que cambió es el marco. Hoy operar una vivienda turística legal exige cumplir requisitos que un apartamento común, en un edificio residencial, rara vez puede cumplir.
Los siete requisitos que exige Medellín
En agosto de 2026 la Alcaldía de Medellín publicó la lista de requisitos para operar legalmente una vivienda de renta corta. Son siete, y se exigen todos:
- Registro Nacional de Turismo (RNT), tramitado ante la Cámara de Comercio antes de empezar a operar.
- Autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal, o aprobación de la asamblea de copropietarios elevada a escritura pública.
- Uso del suelo compatible con el POT: el inmueble debe estar en una zona de media o alta mixtura.
- Licencia de construcción que establezca la destinación del inmueble para hospedaje de renta corta.
- Registro tributario y de operación: RUT, registro mercantil, SIRE y tarjeta de registro hotelero (TRA).
- Certificación de seguridad humana y contra incendios.
- Adopción del código de conducta contra la explotación sexual comercial de niñas, niños y adolescentes (ESCNNA).
El obstáculo que la mayoría no puede superar: el reglamento del edificio
El Consejo de Estado mantuvo la regla de que una unidad en propiedad horizontal solo puede destinarse al turismo si el reglamento del conjunto o edificio lo permite de manera previa y expresa. La mayoría de reglamentos residenciales no lo permiten, y cambiarlos exige la decisión de la asamblea.
En la práctica, el propietario de un apartamento en un conjunto residencial depende de sus vecinos. Y los vecinos, en muchos barrios, se han organizado en contra: el debate en Medellín enfrenta la actividad turística con la residencialidad y el derecho a la vivienda.
Más controles, y Laureles está en la lista
En marzo de 2026 la Alcaldía anunció controles a los alojamientos de renta corta. En seis meses había consolidado 93 informes técnicos y encontró 34 establecimientos sin licencia, concentrados en Laureles, San Cristóbal, El Poblado y La Candelaria. A los propietarios se les abrieron procesos policivos y se les hicieron requerimientos.
A nivel nacional, el Ministerio de Comercio publicó entre diciembre de 2025 y 2026 borradores de decreto para endurecer el RNT, con verificación del uso del suelo y de la autorización de la copropiedad. El gremio de anfitriones advirtió que una versión de esas reglas dejaría por fuera a la mayoría de las viviendas turísticas. La versión final puede cambiar, pero la dirección es clara: más formalidad, no menos.
Los costos que el anfitrión aficionado no calcula
Sumados, esos costos se comen buena parte de la diferencia frente a un arriendo tradicional, sobre todo cuando la operación es informal y cualquier queja puede detenerla.
- Tiempo: responder mensajes, coordinar llegadas, resolver problemas a cualquier hora.
- Limpieza, lavandería y reposición de insumos entre cada huésped.
- Desgaste acelerado del inmueble y del mobiliario.
- Comisiones de las plataformas.
- Impuestos y registros que antes se ignoraban y hoy se verifican.
- El riesgo de una sanción o de un conflicto con la administración del edificio.
La alternativa: inmuebles hechos para la renta corta
La norma no prohíbe la renta corta: exige que se haga donde corresponde y con quien corresponde. Por eso el mercado se está moviendo hacia edificios concebidos desde los planos para el alojamiento turístico, con destinación comercial para hospedaje y operados por empresas profesionales.
Do Living Suitépolis, en Laureles, es un ejemplo de ese modelo: 34 suites en un edificio con destinación comercial para servicios de alojamiento, operadas por Wellcome Travel. El propietario no depende de que sus vecinos cambien un reglamento, porque el edificio nace para eso.
Preguntas frecuentes
¿Es ilegal poner un apartamento en Airbnb en Medellín?
No es ilegal en sí, pero es legal solo si cumple todos los requisitos: RNT, autorización del reglamento de propiedad horizontal, uso del suelo compatible, licencia, registros y certificaciones. Sin ellos, el propietario se expone a procesos y sanciones.
¿Mi edificio puede prohibir que arriende por noches?
Sí. Si el reglamento de propiedad horizontal no autoriza de forma expresa el uso turístico, la unidad no puede destinarse a ese servicio. Cambiarlo requiere decisión de la asamblea.
Fuentes
- Alcaldía de Medellín, "Normatividad y buenas prácticas para la operación legal de viviendas de renta corta en Medellín", 21 de agosto de 2026.
- Consejo de Estado, decisión que mantiene los requisitos para destinar unidades de propiedad horizontal al servicio turístico.
- Semana, "No son solo los Airbnb: Alcaldía de Medellín anuncia controles en alojamientos de renta corta", 24 de marzo de 2026.
- Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, proyectos de decreto de modificación del Registro Nacional de Turismo (diciembre de 2025 y 2026).
- El Colombiano, "Se calienta debate en Medellín por decreto que acabaría con Airbnb", 15 de diciembre de 2025.
- La República, "Asohost dice que decreto de MinCIT pone en riesgo a 80% de las viviendas turísticas", 17 de diciembre de 2025.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica, tributaria ni financiera.